L’insistenza del Sindaco Alemanno a voler procedere con la demolizione di monumenti e parti di città da recuperare, e la sua ferma volontà di passare dalle parole ai fatti, colpisce soprattutto perché utilizza uno strumento, la demolizione appunto, che nelle intenzioni legislative dell’urbanistica nazionale, avrebbe dovuto costituire il principale strumento di lotta, non alla città regolarmente costruita, quanto all’abusivismo.

Premetto subito una cosa: l’idea di una città a misura d’uomo, con edifici di altezza limitata, fondata su un sistema di piazze e strade pedonali a me piace.

Punto!

Detto questo l’intero programma proposto dall’architetto Krier (scaricabile qui) è portatore di una serie di paradossi che vorrei provare ad evidenziare.

Primo paradosso:

densità abitativa e disponibilità dell’area.

Interventi come quello di Tor Bella Monaca possono essere pensati proprio perché questi quartieri obbedivano ai principi modernisti (Corbuseriani) di concentrare le abitazioni per liberare spazi aperti condivisi.

Così nell’immediato intorno di Tor Bella Monaca c’è ampia disponibilità di aree verdi; terreno vergine ancora da consumare.

Se Alemanno e l’architetto Krier possono ragionare su piani di recupero e sui livelli di densificazione della città è perché qualcuno, che loro oggi criticano aspramente, gli ha lasciato una enorme eredità di spazio e territorio (di proprietà pubblica si badi bene); quello spazio e territorio che loro si accingono a erodere consegnandolo a piene mani alla rendita privata.

Sarebbe interessante approfondire cosa risulterebbe dall’applicazione del metodo Alemanno ai quartieri limitrofi (quelli abusivi per intenderci).

Inoltre proprio all’ombra di questo paradosso si manifesta una piccola imprecisione, laddove si vuole sostenere che il nuovo quartiere sarà “meno denso”.

La cubatura complessiva passerà infatti da circa 2 a 3,5 milioni di mc (+175%); la popolazione da 28.000 a 44.000 (+157%); la SUL da 628.000 a 1.100.000 mq (+175%). Certo l’area complessiva urbanizzata è aumentata in maniera da annacquare il conto; porzioni di terreno che prima erano agricoli ora risultano residenziali e in questo modo si vuole far credere di avere reso la città meno densa. In realtà la superficie fondiaria complessiva passa da 1,7 a 2,4 milioni di mq (+140%). Il risultato è che per ogni abitante ci sarà meno territorio (da 62,6 a 55,6 mq per abitante: -11%); la stessa cosa se si guarda solo alle aree edificate che passeranno da 777.000 a 967.000 mq (+124%) riducendo la superficie per abitante da 27,7 a 21,9 mq per ab. Il conto non migliora se si guarda la SUL complessiva rispetto alle aree edificate (che come da progetto saranno molto compatte); qui si passa da un indice di fabbricazione pari a 0,8 a 1,37 mq/mq. (dalla relazione di presentazione)

Secondo paradosso:

L’ossessione tradizional/classicistica e la mancanza di connessione del progetto con la realtà esistente.

Proprio non riesco a comprendere perché un programma di recupero urbano come quello proposto da Krier non possa avere uno stile e una immagine schiettamente contemporanea senza per questo pregiudicare il disegno urbano generale, o l’efficacia del programma di recupero.

Tutte le premesse e le considerazioni presentate e sostenute potrebbero, con la stessa forza e coerenza essere presentate modificando radicalmente lo stile e l’immagine delle architetture che si vorrebbero realizzare (anche al limite mantenendo l’impianto urbano generale). Lo dimostra il fatto che tra chi si è dichiarato favorevole all’idea di ricostruire Tor Bella Monaca vi siano personalità diverse (da Portoghesi a Fuksas), provocando la reazione snobistica del Gruppo di Salingaros. Evidentemente da’ fastidio scoprire di avere idee simili a quelle delle archistar. Ancora più fastidio darebbe scoprire che le città sono belle proprio per via della loro varietà e per la molteplicità delle sfaccettature che esse ci offrono.

Ritengo al contrario che se proprio procedere con la realizzazione di questo programma, esso risulterebbe notevolmente più ricco e interessante se si riuscisse a coinvolgere più architetti, facendo della molteplicità degli approcci culturali un motivo di miglioramento.

Ho in mente l’approccio urbanistico utilizzato per la ricostruzione di Berlino, per intenderci.

La sensazione è che l’ossessione di Krier e dei suoi sostenitori sia quella di giustificare il proprio approccio stilistico più per contrapposizione che per intrinseca validità.

Ovvero: “c’è bisogno di fare vedere al mondo dove sta il male per dare forza alle mie idee”. Per questo si tende a costruire realtà preconfezionate e analisi soggettive volte a presentare sempre il lato comodo della storia.

Si intuisce perché per portare avanti l’idea di città che piace a Krier, occorra prima di tutto individuare il moloch, il nemico da abbattere per intenderci.

In realtà Krier finisce per sostituire un atteggiamento illuministico con un altro, finendo con il commettere lo stesso errore ideologico contestato ai progettisti del quartiere: il progettista si sostituisce al committente e progetta senza entrare nel merito delle reali (e molteplici) vocazioni urbane che possono esprimersi dalla voce dei cittadini che abitano il quartiere.

28.000 persone con il loro vissuto e le loro esigenze sono stati già tagliati fuori da qualsiasi processo decisionale; gli si lascia la possibilità di accedere agli atti ma solo quando ormai tutto è già deciso e impostato.

Nessun approccio stilistico, per quanto illuminato, potrà mai restituire ai cittadini la molteplicità delle loro esistenze.

Terzo paradosso:

Roma è una città fondata sull’abuso!

Oltre che sull’abusivismo, diffuso e culturalmente radicato nella popolazione, anche sull’abuso legale e reiterato che le norme ipergarantiste italiane consentono alla rendita finanziaria di ottenere sul territorio ogni sorta di deroga e ridimensionamento.

Interi quartieri “spontanei” si affiancano a zone ad elevata frammentazione costituite da palazzine di 4/5 piani sorti in deroga ai vigenti piani moltiplicando le cubature ai limiti della sostenibilità infrastrutturale.

È sufficiente osservare su googlemap proprio l’area che contorna Tor Bella Monaca per rendersi conto di questo.

La deroga come prassi ha condannato la città eterna ad essere una città eternamente in affanno, ingestibile, che trasmetterà ai posteri il costo del suo lento esosissimo adeguamento.

Se ancora non ne siete convinti vi invito a leggere il saggio di Paolo Berdini “Breve storia dell’abuso edilizio in Italia”. (qui il suo blog); Roma in qualità di capitale, fa la parte del leone. Anche se non condivido la posizione dell’autore sull’Auditorium di Ravello, il libro è interessante ed autorevole.

La storia recente non brilla. La giunta Rutelli/Veltroni ci ha regalato vasti esempi di abusivismo legalizzato, dettati da criteri emergenziali, senza una guida complessiva, supinamente asserviti agli interessi finanziari del potente di turno.

Valga per tutti l’esempio di Ponte di Nona, quartiere dormitorio realizzato senza scuole, parchi, asili, licei, posti di polizia, viabilità, strade di accesso, ferrovie; unico segno recente di infrastruttura il centro commerciale e una chiesa realizzata per spinta popolare dei fedeli locali.

Qui le vie hanno nomi improbabili, oltre che essere dedicate al benefattore del quartiere e filantropo Francesco Gaetano Caltagirone. Si veda in proposito il video realizzato da Zone d’Ombra e Amate l’Architettura

A ponte di Nona gli abitanti hanno votato in massa per Alemanno (si veda in proposito il saggio di Claudio Cerasa “La presa di Roma”).

Fanno eccezione a questa regola pochi quartieri tra i quali proprio quelli di edilizia popolare costruiti tra la fine degli anni settanta e l’inizio degli anni ottanta; quelli per intenderci su cui adesso le giunte Alemanno e Polverini stanno puntando il dito: Tor Bella Monaca, Corviale, Laurentino.

Questi quartieri, nel bene o nel male, rappresentano tuttora un momento in cui la città (quella rappresentata dalle istituzioni per intenderci), forte di una iniziativa nazionale che lo consentiva (il Piano Casa), ha cercato di riaffermare se stessa. Un momento in cui si è tentato di costruire, non secondo logiche privatistiche e frammentarie, ma tentando una pianificazione organica del territorio costruito, immaginando una città dotata di servizi, con infrastrutture e spazi pubblici pensati in maniera complementare e non residuale alle aree residenziali.

Questi quartieri hanno il difetto di essere stati pensati, dimensionati e progettati dall’alto, senza alcuna partecipazione civile, senza una reale analisi “dal basso” dei requisiti e delle esigenze di chi li avrebbe poi dovuti poi abitare.

“Tutto per il popolo, niente con il popolo!” in fondo è l’ideale illuministico del periodo.

All’epoca questa condizione al contorno era inevitabile; non si poteva sapere in anticipo chi avrebbe abitato quei quartieri, non esistevano gruppi sociali organizzati che potessero rappresentare le istanze popolari; gli architetti hanno così operato “senza committenza” progettando come demiurghi creatori e realizzando le loro fantastiche utopie.

All’epoca si trattava di dare risposta ad un problema sociale, e le occupazioni abusive di quegli anni ne dimostrano l’urgenza; purtroppo anche in questo caso alla fine la logica economica ha prevalso, imponendo e vincolando la disponibilità delle aree o semplicemente frenando e riducendo il completo svolgimento dei programmi edilizi; le amministrazioni pubbliche, per negligenza e cronica mancanza di fondi (e volontà) hanno infine lasciato perdere.

Trovo quindi significativo, e nemmeno troppo sorprendente, che la giunta Alemanno scelga proprio questi ambiti urbani per promuovere la propria idea di città proponendone prima di ogni cosa la demolizione.

Si lascia invece intatta, intoccabile, la parte di città senza idee (senza regole), quella parte anonima, ingestibile, e quindi realmente non recuperabile, che però pesa maggiormente sulla economia generale della città.

Quarto paradosso:

l’utilizzo del capitale privato e la fattibilità economica.

Siamo appena usciti dall’ultimo sacco perpetuato ad opera dei “Re di Roma”, l’errore, largamente riconosciuto, è stato quello di consegnare la città al capitale privato, e ora che facciamo per procedere ad un intervento di recupero urbano? Richiamiamo in massa gli stessi benefattori? Sembra quasi che si voglia dire: “avete finito le aree dove speculare? Non vi preoccupate! Ci sono ancora rimaste le aree comunali. Venite a prendervele!”

L’intero programma parla di 1,1 milione di mq da realizzare, di cui 628.000 da demolire e ricostruire. L’analisi economica si limita ad approfondire la fattibilità finanziaria della parte di proprietà comunale.

In sintesi si demoliscono e ricostruiscono 228.205 mq di SUL attuali ad un costo di trasformazione pari a 1.555 €/mq (comprendente evidentemente anche i costi di demolizione), si consente una SUL premiale di 443.573 mq e si ipotizza un valore di vendita pari a 3.000 € mq con un ricavo prevedibile di circa 1,3 miliardi di euro. Se ipotizziamo un costo di costruzione pari a 1.450 € mq per le nuove edificazioni (immagino che 100 €/mq sia per largo eccesso il costo delle demolizioni), otteniamo un valore complessivo degli investimenti pari a circa 1 miliardo di euro (355 milioni per le cubature esistenti).

Stando ai numeri forniti il programma avrebbe per i privati che dovessero investire, una redditività del 30%.

In realtà non compare una analisi della effettiva domanda di mercato attendibile (che potrebbe influenzare notevolmente il quadro generale e le scelte di progetto), non si sa se vi sono costruttori o sviluppatori interessati all’affare (per i qual magari il 30% potrebbe risultare poca cosa), non è chiaro di chi sia la proprietà delle aree agricole limitrofe su cui dovrebbe espandersi il quartiere (altro elemento fondamentale per capire come si svilupperà il progetto.

Non è chiaro alla fine del processo, che cosa si ritroverà in mano il Comune, quali proprietà, ma soprattutto quali strumenti e sostegni economici necessari per la gestione del nuovo complesso immobiliare.

Su questo aspetto ad esempio potrebbe essere utile verificare la sostenibilità di un modello che non preveda la totale cessione del premio di cubatura ai privati, magari prevedendo che tutta o parte della nuova cubature rimanga di proprietà pubblica che con una gestione locativa sufficientemente accorta potrebbe costituire una fonte di sostegno economico alla gestione ordinaria del quartiere.

Inoltre il progetto proposto parte da un presupposto che viene dato un po’ troppo per scontato; la non percorribilità di un intervento di risanamento degli immobili esistenti.

Su questo punto sembra mancare, se non l’analisi (che si suppone sia stata fatta approfonditamente), come minimo una sua chiara illustrazione: “Nel tempo, finora, si sono succeduti interventi di recupero edilizio che non hanno cambiato significativamente la situazione”, che equivale a dire “non procediamo al risanamento degli edifici esistenti perché gli interventi finora effettuati non hanno prodotto risultati accettabili, gli edifici esistenti così come sono irrecuperabili!”.

Considerata l’entità dei numeri in gioco ci sarebbe invece potuti aspettare almeno una descrizione esauriente degli innumerevoli interventi finora effettuati, del loro costo e dei motivi tecnici che li avrebbero resi così inefficaci o antieconomici. Magari una analisi approfondita avrebbe potuto farci capire che per esempio, non tutti gli edifici sono nelle stesse condizioni e che rispetto alla tabula rasa prevista si sarebbe potuto pensare qualcosa di più mirato.

È evidente che lo stesso meccanismo premiale, ideato per finanziare l’intero intervento funzionerebbe nella stessa identica maniera anche con un progetto di generale risanamento.

Questo approccio, che definirei semplicemente “pragmatico” non fa ovviamente il gioco né degli obbiettivi mediatici dell’amministrazione, né di quelli ideologici del gruppo di progettisti che sostengono l’intervento. Entrambi hanno interesse a creare l’evento di rottura.

Alemanno deve giungere alle prossime elezioni con qualcosa di forte nel suo percorso amministrativo; qualcosa che rompa (anche metaforicamente) rispetto alle precedenti gestioni. Per questo non può aspettare i tempi biblici delle nostre burocrazie ne può contare sul proseguimento di programmi urbani ereditati.

Similmente il gruppo dei sostenitori di Krier sembrerebbe avere altrettanto bisogno di demolire il passato e l’ideologia culturale che non condividono (un po’ come i Buddha giganti abbattuti dal regime talebano), spesso sostenendo le loro tesi con presupposti sbagliati. Ne è un esempio l’idea che Roma sia infestata di stecche e torri brutaliste e che questo si la vera causa del degrado cittadino, sottacendo invece l’abusivismo imperante e incontrollato che ci ritroviamo.

Sempre Paolo Berdini ha evidenziato l’inconsistenza dell’assunto imperante che pretende di associare l’ideologia comunista alla realizzazione di Tor Bella Monaca.

È evidente infatti che se fosse possibile “restaurare” gli edifici esistenti senza abbatterli (magari con costi inferiori a quelli di demolizione e ricostruzione), probabilmente a crollare sarebbe l’intero costrutto logico del programma, e lo stesso premio di cubatura potrebbe essere impiegato per realizzare le stesse infrastrutture comunque previste dal programma di Krier. Questo però è evidentemente un pericolo per entrambi, potenzialmente c’è il rischio che si dimostri con i fatti che il vero problema sta nella gestione della città e nella attenzione ai cittadini.

Insomma sulla fattibilità finanziaria occorre approfondire un po’ la questione, ma evidentemente è preferibile non anticipare troppe analisi che potrebbero rivelarsi poco dei sostegno all’idea di base.

Quinto paradosso:

l’incarico all’architetto.

Si dice che l’architetto Krier abbia redatto il progetto generale gratuitamente. In questa maniera Alemanno giustifica il coinvolgimento diretto dell’architetto senza procedure di selezione per cosi dire, “pubbliche”. Delle due l’una o c’è materia per violazione del codice deontologico, oppure non è vero quanto è stato raccontato e allora c’è materia per la violazione delle norme sui lavori pubblici. Tanto per par condicio si tratterebbe di una pratica inaccettabile anche per selezioni di architetti più affini.

In ogni caso questa scelta riflette l’atteggiamento di chi pretende di far passare l’intera iniziativa come priva di impatto economico spianando la strada a operazioni in cui il progetto viene “offerto” dalle imprese esecutrici; con risultati che tutti potrebbero facilmente immaginare.

In questo la giunta Alemanno non sembra avere agito con particolare innovazione rispetto alle amministrazioni di tutti i colori che si susseguono in Italia.

Per i nostri politici la progettazione ha sempre un valore pari a zero!

Conclusioni

In un colpo solo:

- si regala alla speculazione edilizia una delle poche aree tuttora sottratte alla rendita finanziaria; sottacendo il fatto che la cronica mancanza di fondi è ora aggravata dall’abolizione indiscriminata dell’ICI;

- si snobbano le istanze dal basso degli abitanti, che vengono equiparati alla stregua di minus habens incapaci di intendere e volere;

- si impedisce alla città pianificata di dimostrare fino in fondo le proprie potenzialità, attraverso una seria azione di recupero non distruttiva;

- si mascherano i reali problemi della città (l’incapacità di governare e gestire il territorio con efficienza ed efficacia) proponendo modelli di vita, stili e ideologie tradizionalistiche come portatori di per se stessi di maggiore qualità urbana senza che questo sia confermabile o dimostrabile da una analisi oggettiva.

- Si reitera il concetto che l’amministrazione pubblica non è in grado di gestire la città

- Si pretende di attribuire (con false premesse) ad una certa scuola di pensiero architettonico la capacità di generare un miglioramento urbano.

Controproposte.

- pubblicazione aperta e trasparente di tutti i progetti ed as built dei fabbricati esistenti compresi tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria fin qui effettuati.

- avvio di un processo di analisi pubblica e condivisa del reale stato di conservazione degli immobili

- avvio di un processo di raccolta pubblico e condiviso delle istanze dal basso e delle esigenze di vivibilità espresse dagli abitanti del quartiere (cominciare a trattare i cittadini come esseri capaci di intendere e volere, attribuendo loro il ruolo e la responsabilità di veri stakeholder della città)

- costituzione di un consorzio (o altro soggetto giuridico) misto paritetico dove siano equamente rappresentate sia le istituzioni che cittadini residenti;

- conferimento al consorzio dei diritti di proprietà immobiliare (comprese le aree urbane e le zone verdi);

- attribuzione al consorzio dei diritti legati al “premio di cubatura”, con facoltà di gestirne i benefici finanziari per sostenere i costi di recupero e gestione del quartiere;

- mantenimento del potere di veto e di sussidiarietà da parte del Comune per preservare l’intera comunità romana da abusi e deviazioni;

- gestione pubblica, condivisa e trasparente della fase di progettazione e selezione dei progetto, dei progettisti e delle imprese esecutrici (con vincolo di separazione tra progettisti e imprese edili);

- vincolo di mantenimento di una consistente quota di proprietà anche rispetto alle nuove cubature in maniera da conferire al consorzio la possibilità di un sostegno economico permanente necessario per garantire la gestione ordinaria del futuro complesso.

Solo a questo punto diventerà lecito parlare di demolizione, ristrutturazione, recupero, stile tradizionale, moderno o contemporaneo, borghi, sobborghi o megalopoli ipermoderne, con la consapevolezza che si tratterebbe di città volute pensate e progettate nell’interesse dei cittadini che le abitano e le vivono.