THE SHARD: sei lezioni per uno sviluppo intelligente della città.

Tutti coloro che vanno a Londra regolarmente, hanno modo di constatare come la metropoli sia continuamente soggetta ad importanti cambiamenti.

Canary Wharf tra ’80 e ’90, il Millennium Dome (ora “The O2”) del 2000, i grattacieli della City già entrati nel lessico comune con nomignoli come the Gherkin (Foster), Walkie Talkie (Vinoly) e Cheesegrater (Rogers Stirk Harbour), realizzati a cavallo tra gli anni 2000 e 2010, hanno cambiato continuamente lo skyline della città.

Pur segnando le dovute differenze tra Londra e le città italiane, ci si chiede come mai la capitale del Regno Unito riesca ad essere così vitale anche nei periodi di crisi, come quello tutt’ora in corso.

The Shard di Renzo Piano, l’ultima e la più importante di queste realizzazioni ci offre diverse risposte significative a questa domanda, specie se si osserva tutto il processo di gestazione di questa importantissima opera.

E’ lo stesso Irvin Sellar, fondatore della Sellar Property Group, società immobiliare promotore del progetto The Shard, a svelarci in un’intervista, le dinamiche che hanno portato a questo risultato eccezionale: “Abbiamo investito nell’acquisto di Southwark Towers, un complesso di edifici risalente agli anni ’70, una location ottima ma utilizzata male. Il governo aveva pubblicato un libro bianco che promuoveva l’idea dello sviluppo nei nodi della mobilità cittadina. La stazione di London Bridge era a pochi passi, affiancata da stazione ferroviaria, linee della metropolitana e linee degli autobus. Abbiamo collaborato con Railtrack (poi Network Rail – nda) e anche loro hanno riconosciuto il potenziale di combinare un progetto di sviluppo con sostanziali lavori di ammodernamento della stazione.”

Dunque si parte dalle indicazioni di sviluppo elaborate dalla Pubblica Amministrazione e in particolar modo da quelle legate alla mobilità. Una prima lezione importante!

Per ottenere il permesso a costruire del 2003 hanno dovuto confrontarsi con la Commissione per l’Architettura e l’Ambiente Costruito (CABE, è un ente di consulenza governativo), l’English Heritage e l’Historic Royal Palaces, La comunità di Southwark e il Mayor of London. Tra questi interlocutori solo gli ultimi due hanno si sono espressi favorevolmente fin dall’inizio.
E’ la seconda lezione: ci si confronta con tutti i soggetti pubblici interessati senza che nessuno abbia potere di veto. Inoltre una lezione nella lezione (la terza): per una operazione di questa portata gli interlocutori sono anche di livello nazionale.

Qual è il punto di forza nell’idea di progetto di Renzo Piano? Rendere The Shard una “città verticale”, un edificio aperto al pubblico, una anomalia nel panorama londinese. Non un’operazione immobiliare classica ma la creazione di un nuovo spazio pubblico: quarta lezione.

Quest’ultimo, dicevamo, è il punto nevralgico della riqualificazione di tutta l’area del Southwark: i costruttori hannoristrutturato la stazione London Bridge e la vicina stazione degli autobus. The Shard è un tassello del del progetto di sviluppo generale del London Bridge Quarter che sta dando vita ad un nuovo distretto della South Bank. Assieme a The Place (il fratello, in un certo senso) formano un nuovo hub sociale e commerciale.

Si trasforma e si riqualifica il territorio negli anni 2000, non si divorano gli spazi liberi. Questa è la quinta lezione che traiamo da questa operazione.

Infine l’ultima lezione, la sesta, la più importante: il promotore è locale ma il capitale è straniero. Infatti l’opera è stata possibile grazie agli investimenti della Qatar National Bank e la Qatar Central Bank.

Dunque a Londra, in questo caso, il capitale straniero non viene a “depredare” i gioielli edilizi presenti, ma contribuisce a riqualificare un ampio settore della capitale pur creando redditività per gli investitori. E’ chiaro che l’altezza in questo edificio ha creato un notevole plus valore, ma sarebbe errato attribuire solo ad essa la capacità rigeneratrice di questo intervento edilizio. Qualsiasi valore aggiunto di un intervento edilizio può essere commisurato ai limiti imposti dall’autorità pubblica e alla previsione di un guadagno adeguato, ma non sproporzionato.

Pur segnando la notevolissima differenza tra il mercato londinese, capace di attrarre investimenti su scala mondiale e quello romano,  più localizzato (perciò scarsamente confrontabili), conviene soffermarsi sui presupposti, pochi e ragionevoli, che attraggono virtuosamente gli investitori esteri.

Innanzitutto ci deve essere certezza di Diritto e giudiziaria. L’offesa al capitale è un reato grave nel Regno Unito ed è punito severamente in tempi rapidi. Per questo Londra è la capitale della finanza occidentale. L’abolizione del reato di falso in bilancio, per esemplificare, sarebbe un’eresia in U.K. A questo aspetto va aggiunta la necessaria certezza normativa per intraprendere operazioni di così ampio respiro. Agli Inglesi modificare il Codice degli Appalti 150 volte in due anni farebbe ridere ben più di una barzelletta.

Certo, la proprietà edilizia in Inghilterra ha caratteristiche diverse da quella italiana eppure il problema non è questo ma risiede nel fatto che le norme del costruire devono essere poche e chiare. Le amministrazioni devono essere al servizio di chi vuole legalmente creare ricchezza e non contro. La (buona) Architettura e la Pianificazione sono, devono, essere il blocco di partenza di qualsiasi sviluppo urbano e devono intercettare le esigenze della popolazione.

The Shard di Renzo Piano è la nuova icona di Londra. E’ un fatto incontrovertibile che ci rende allo stesso tempo orgogliosi di appartenere allo stesso paese del progettista ma ci impone anche alcune domande su come conduciamo queste operazioni immobiliari a casa nostra.

Noi crediamo che le foto che pubblichiamo a corredo di questo articolo possano parlare da sole e che il confronto tra due operazioni simili (The Shard a Londra e Euroma 2 a Roma,  con le sue due torri: Eurosky, progettata da Franco Purini e Europarco, progettata dallo studio Transit) sia impietoso. Ai lettori l’ultima parola.

The Shard, nuovo riferimento visivo londinese

The Shard, nuovo riferimento visivo londinese

Le torri dell'EUR (sull'orizzonte, a destra del timpano della chiesa al centro della foto), nuova presenza, visibile anche al centro di Roma.

Le torri dell'EUR (sull'orizzonte, a destra del timpano della chiesa al centro della foto), nuova presenza, visibile anche al centro di Roma (foto:http://www.tesoridiroma.net).

The Shard

The Shard

Il complesso Eurosky Tower e Torre all'EUR

Il complesso Eurosky Tower (a destra) e Torre Europarco (a sinistra) al Torrino, adiacente all'EUR

la forma "a scheggia", resa dalle vetrate ventilate di The Shard.

la forma "a scheggia", resa dalle vetrate ventilate di The Shard.

Eurosky Tower ricorda, secondo il progettista Franco Purini, le torri medioevali presenti a Roma

Eurosky Tower ricorda, secondo il progettista Franco Purini, le torri medioevali presenti a Roma

L'inserimento di The Shard all'interno del quartiere di Southwark

L'inserimento di The Shard all'interno del quartiere di Southwark

Il nuovo ambiente urbano generato dalle Torri Eurosky e

Il nuovo ambiente urbano generato dalle Torri Eurosky e Europarco

La nuova sistemazione della stazione London Bridge, ai piedi di The Shard

La nuova sistemazione della stazione London Bridge, ai piedi di The Shard

Il nuovo centro commerciale Euroma 2, ai piedi delle Torri Eurosky e

Il nuovo centro commerciale Euroma 2, ai piedi delle Torri Eurosky e Europarco


Un Commento a “THE SHARD: sei lezioni per uno sviluppo intelligente della città.”

  1. Ghigno di Tocco scrive:

    Ragazzi, voglio espatriare!

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