Regole per un nuovo sviluppo urbanistico di Roma metropolitana

A cura del “Gruppo Urbanistica” di Carteinregola
(AM. Bianchi, B. Berardi, P. Gelsomini, M.C. Lattanzi, P. Loche, L. Tamborrino, L. Brignola, G. Mirabelli)

Alla luce dell’attuale e drammatica situazione, quale potrebbe essere oggi una corretta previsione di sviluppo urbanistico, di gestione e trasformazione del territorio di tutta l’Area Metropolitana di Roma?
Un’area dove oggi vive una popolazione di circa 3 milioni di abitanti, in costante decremento, che ne ha perso circa 500mila negli ultimi 15 anni ed è investita da una forte crisi edilizia con 250mila abitazioni invendute. Una situazione paradossale in quanto la stessa cifra di circa 400/500mila persone definite “pendolari” quasi ogni giorno si riversano per motivi di lavoro su Roma, costretti a passare dalle 2 alle 4 ore in macchina e cioè da 1 a 2 mesi della loro vita per ogni anno. Tutto questo doveva essere controllato attraverso una ridistribuzione dei pesi urbanistici e di una rivoluzione della mobilità e del traffico derivate appunto dall’attuazione dell’ Area Metropolitana. Infatti negli ultimi 30 anni sono stati creati numerosi strumenti urbanistici con l’obiettivo di rendere più efficace la disciplina di controllo del territorio. Purtroppo però molti di questi strumenti hanno fallito nel loro intento a causa di una impostazione in cui hanno prevalso le previsioni edificatorie, peraltro sbagliate, sulla tutela paesistica, in un quadro di assoluto capovolgimento della gerarchia legislativa italiana.

Perchè, invece di essere i Piani di tutela ambientale a condizionare il Piano Regolatore, è accaduto il contrario.
Così che oggi è diventato assolutamente necessario:
– Affrontare sia lo squilibrio quantitativo, tra le previsioni edificatorie del PRG e quelle aggiornate di sviluppo demografico ed economico, sia quello qualitativo tra la domanda e l’offerta di edilizia residenziale, e non solo, a causa di una “indecente” qualità del “costruito” sempre più sacrificata alle esigenze immobiliari e finanziarie.
– Analizzare criticamente tutte le voci che compongono le previsioni edificatorie del PRG (Piano Regolatore Generale): Piani attuativi, Programmi di recupero urbano, Housing sociale, PRINT (Programmi Integrati),Toponimi, Compensazioni e Diritti edificatori attuati dal PRG del 2008 con l’allegato A delle NTA (Norme Tecniche di Attuazione).
– Adeguare, di conseguenza, i nuovi Piani ed i nuovi strumenti attuativi del PRG alle reali necessità sociali, ambientali ed economiche di tutta la popolazione dell’Area metropolitana.
– Ripensare gli interventi edilizi non più come espansione e consumo indifferenziato di suolo, ma come opere di riqualificazione ambientale, di recupero e restauro conservativo. Opere per la messa in sicurezza, il consolidamento strutturale, l’adeguamento antisismico ed il risparmio energetico. Opere per le infrastrutture leggere del trasporto pubblico e per parcheggi di scambio intermodali nei nodi delle centralità urbane.
– Creare, sulla base di questi principi e di queste prioritarie necessità pubbliche, i presupposti politico-culturali per proporre una Variante di salvaguardia al PRG, una sostanziale modifica delle NTA, una nuova legge urbanistica nazionale, una coerente legislazione urbanistica regionale, un nuovo sistema vincolistico, adeguato alle drammatiche urgenze della Città, da parte degli Enti sovraordinati (Soprintendenze e Regione).

1. PUNTI CRITICI GENERALI E RICHIESTE
La Riforma del Titolo V della parte seconda della Costituzione (Legge 18 ottobre 2001 n.3) afferma che “la Repubblica è costituita dai Comuni, dalle Province, dalle Città Metropolitane, dalle Regioni e dallo Stato”. Anche in ambito europeo la nuova cultura della Città Metropolitana ha favorito un dibattito sullo sviluppo di sistemi territoriali policentrici, sullo sviluppo di reti intermodali di trasporti per i passeggeri e per le merci con un decisivo impulso del trasporto su ferro, sulla salvaguardia del patrimonio naturale e culturale del territorio, sulla preservazione delle identità locali e delle molteplicità culturali delle città in un mondo globalizzato dove, a causa di un costante aumento del fenomeno dell’inurbamento, più della metà della popolazione mondiale vive oggi nelle aree urbane.

La Regione Lazio che ha il compito di definire i nuovi assetti, le nuove competenze, i nuovi ruoli in una dimensione di Area Vasta, non ha ancora approvato il nuovo PTPR (Piano Territoriale Paesistico Regionale). Ma quali sono i principi irrinunciabili ed i relativi interventi urgenti a cui deve uniformarsi questa nuova Pianificazione del territorio?

Innanzitutto rendere vigente il suddetto PTPR che, dopo le puntuali controdeduzioni, dovrà essere approvato dal Consiglio Regionale. In questo percorso è importante attivare un tavolo concertativo con il MiBAC (Ministero Beni Attività Culturali) in modo da stabilire definitivamente il sistema vincolistico e paesistico su tutto l’ambito regionale. Fondamentale poi è la stesura di un Testo unico sull’Urbanistica che ordini la materia, semplifichi le procedure e gli iter amministrativi e che innovi profondamente immettendo strumenti agili per la Rigenerazione urbana di ambiti vasti, per la Sostituzione e la Ristrutturazione edilizia ed urbanistica, per l’Housing sociale, per il Recupero delle aree dismesse. Contestualmente è indifferibile intervenire nella Pianificazione e nella gestione del sistema ambientale, rinnovando la normativa in materia di aree protette come Parchi, Riserve e Monumenti naturali, Zone speciali di conservazione, Siti di importanza comunitaria, Zone di protezione speciale. Inoltre è necessario puntare decisamene sul rilancio dell’Agricoltura nella consapevolezza che solo il corretto utilizzo dei suoli è garanzia di tutela e salvaguardia. Infine, sin da ora, bisognerà snellire la macchina amministrativa riducendo e accorpando uffici e competenze, ma anche potenziando le strutture strategiche quali ad esempio quelle che sono destinate a interfacciarsi con Bruxelles in merito ai fondi europei da sempre sottoutilizzati. Di fronte ad una rappresentanza politica ed imprenditoriale alla continua ricerca di liquidità ed immersa in una pesante crisi del mercato immobiliare che non garantisce più ritorni certi ad operazioni sempre più incerte, c’è una cittadinanza che assiste e contrasta la continua trasformazione del proprio territorio considerandola sempre più operazione economico/finanziaria fine a se stessa. Si è persa l’idea stessa dell’Urbanistica come processo comune del “fare città” e non si riesce più a rintracciare quel senso di condivisione che dovrebbe essere alla base della trasformazione urbana, verso un nuovo modello di sviluppo adeguato ed in sintonia con le modificazioni sociali in atto. Roma è oramai una città divisa: da una parte la maggioranza dei cittadini che vive ogni intervento urbanistico, pianificato o meno, come un sopruso inaccettabile; dall’altra operatori economici, mondo imprenditoriale ed amministrazioni pubbliche che pensano di poter imporre scelte urbanistiche eludendo decisamente la concertazione ed il confronto territoriale. Per questo serve una nuova classe politica e dirigente seria, sganciata da logiche di appartenenza, ancorata al merito e con una visione strategica che sappia andare oltre la durata della prossima consiliatura. Sarebbe un errore madornale affidare questa nuova stagione politico-amministrativa a chi negli ultimi anni ha continuato ad operare in senso opposto e contrario a tutto ciò che si poteva configurare come intervento di interesse e/o di utilità pubblica. Prova ne sono l’Housing sociale per oltre 2.300 ettari in Agro romano in pieno contrasto con la Pianificazione paesistica regionale, la valorizzazione immobiliarista delle aree dismesse al solo scopo contingente di fare cassa, il riconoscimento di nuovi diritti compensativi senza nessuna base giuridica a danno della futura gestione della città, l’atterraggio di diritti edificatori in aree destinate a verde pubblico e servizi fuori da ogni logica di pianificazione generale, il raddoppio delle previsioni edificatorie nelle centralità metropolitane a favore della parte privata delle stesse.

Date queste premesse chiediamo nuove regole per il governo del territorio assumendo ad elemento strategico la presa d’atto della fine dell’espansione della città a favore della Rigenerazione urbana e della Ristrutturazione edilizia ed urbanistica, costruendo procedure di partecipazione dove si sviluppi un confronto con i territori basato sull’informazione, sulla consultazione e sulla progettazione partecipata. Una nuova idea di gestione democratica del territorio che eviti prima di tutto particolarismi, discrezionalità, favoritismi e clientelismi, e che sia accompagnata, nell’azione amministrativa, da una piena sintonia “politica” tra la Regione Lazio e Roma Capitale ispirata alle seguenti finalità:
– La salute degli abitanti; la salvaguardia dei beni ambientali e culturali; la difesa dei caratteri identitari dei luoghi; la preservazione dell’Agro ed il rilancio dell’agricoltura locale a chilometro zero e dell’agriturismo con funzioni di risorsa economica ed occupazionale e di difesa del territorio.
– Un sistema integrato di trasporti governato da un’unica agenzia della mobilità; il blocco di tutti i programmi di realizzazione di grandi infrastrutture che incentivano l’uso del mezzo privato; la revisione di tutti i progetti che comportano consumo di suolo; il blocco di tutte le manovre urbanistiche che portano nelle centralità e nelle aree di riserva milioni di metri cubi senza la verifica del rispetto degli standards urbanistici e dell’impatto sulla mobilità; la conseguente revisione del PRG.
– Lo sviluppo del trasporto su ferro a cominciare dal potenziamento delle reti dei pendolari e dei treni locali; il ridisegno di una rete di percorsi ciclo-pedonali su tutto il territorio; Il deciso e definitivo ripensamento di tutti i piani edilizi straordinari legati ai grandi eventi; l’approvazione di una “Legge sull’architettura” tante volte annunciata ed oggi assolutamente necessaria, per la Regione Lazio e per l’Italia tutta, e che sia appunto di ampio respiro e parta dalle “problematiche di qualità e di uguaglianza” che investono oramai l’intero Paese.
Gli interventi di cui Roma ha bisogno devono inoltre essere tesi:
– alla messa in sicurezza idrogeologica e sismica del territorio e del patrimonio edilizio, con particolare attenzione a quello scolastico; -all’attuazione di un Piano per il risparmio energetico;
– al recupero del patrimonio edilizio degradato (non più rispondente ai bisogni sociali), dal punto di vista ambientale, architettonico, funzionale, impiantistico; -all’incentivazione degli interventi privati attraverso una corretta politica fiscale e/o con altre forme che non siano i premi di cubatura.

Tutti gli interventi devono essere finalizzati a conseguire obiettivi sociali (andando incontro ai bisogni delle famiglie, dei giovani, degli anziani), obiettivi economici (rilanciando le attività delle imprese dell’edilizia locale) ed obiettivi urbanistici (ricercando la riqualificazione della città e la salvaguardia dell’ambiente).

2. PARTECIPAZIONE DEI CITTADINI
La questione dei procedimenti di partecipazione è fondamentale per la condivisione dei progetti di trasformazione urbana ed anche per cercare di recuperare l’enorme “deficit” di fiducia ed il distacco che si è creato tra la politica ed i cittadini. E’ indispensabile che venga garantito, finalmente, un vero processo partecipativo che parta dal diritto costituzionale dell’informazione diffusa e preventiva, con norme precise per le consultazioni ed i confronti con le istituzioni. In ogni caso basterebbe cominciare ad applicare seriamente la “Delibera comunale N.57/2006 sulla Democrazia partecipativa”.

Oggi tutto questo non trova riscontro così come le direttive europee per la corretta applicazione della VIA (Valutazione Impatto Ambientale) e della VAS (Valutazione Ambientale Strategica).

3. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA ED URBANISTICA E RIGENERAZIONE URBANA
Gli interventi finalizzati alla “Ristrutturazione edilizia ed alla Riqualificazione e Rigenerazione urbana” (Sostituzione edilizia, Recupero delle aree dismesse, Attuazione degli ambiti di programmazione strategica) dovranno essere prioritari e dovranno essere valutati con preliminari studi di impatto sulla mobilità, sulla sostenibilità, con particolare riferimento ai principi di equità ed uguaglianza nella prospettiva irrinunciabile di una migliore qualità della vita. L’Amministrazione Comunale dovrà, sulla base di incentivi, finanziamenti e perequazioni, programmare Piani di interventi sostanziali di riqualificazione territoriale basati non più su diritti edificatori pregressi, ma sul valore dell’interesse pubblico. Così si potrà intervenire puntualmente e in maniera coordinata su territori consolidati che necessitano di riordino urbanistico, di adeguamento reale degli standards, di abbattimento e ricostruzione, di infrastrutture e spazi pubblici, di housing sociale e di efficientamento energetico.

Per fare questo è necessaria una cabina di regia strutturata come ufficio di scopo per ogni singolo ambito di rigenerazione urbana, per puntare decisamente sul riordino della città consolidata a partire dalla Riqualificazione degli spazi pubblici e di quelli con valenze ambientali ed architettoniche. Nella definizione degli “Ambiti” dovranno avere priorità quei territori che vedono importanti aree dismesse (l’ex Fiera di Roma, le Caserme, il Centro carni) intorno alle quali “incardinare” i progetti partendo dalla loro qualità e fattibilità, e non dagli indici di cubatura. Così come quei tessuti omogenei che per la loro ubicazione e la loro stratificazione funzionale hanno una chiara vocazione strategica e che dispongono di enormi potenzialità di rivitalizzazione economica inespressa come ad esempio l’ambito di Testaccio-Porta Portese.

4. COMPENSAZIONI, VINCOLI E DEROGHE
Questo è forse il punto più importante da dirimere. Per farlo bisogna prendere atto dei pronunciamenti della Giustizia Amministrativa che, da una parte riconosce all’Ente locale la facoltà di pianificare il proprio territorio collocando e/o cancellando pesi urbanistici, dall’altra impone agli stessi Enti locali l’obbligo di evitare eccessi di potere. Nel caso di Roma bisogna partire dal Piano delle Certezze che nel 1997 ha variato 2.425 ettari di aree edificabili destinandole ad Agro vincolato o a Verde e che ha comportato la cancellazione o la compensazione delle previsioni edificatorie all’epoca vigenti.

Il nuovo PRG considera lo strumento compensativo utilizzabile solo se connesso all’impianto della Variante delle Certezze, limitandosi a localizzare aree, meccanismi e procedure al fine di poter accogliere le previsioni edificatorie da ricollocare. Purtroppo lo strumento della compensazione è diventato nel tempo un sistema perverso che ha prodotto un’urbanistica contrattata e ha determinato un incremento sproporzionato della crescita urbana. Il caso del Comprensorio di Tormarancia è esemplare: erano previsti 1 milione e ottocentomila metri cubi che alla fine delle compensazioni sono diventati 5,2 milioni. Per dare un’impostazione totalmente diversa, che si basi soprattutto sulla tutela del territorio e delle sue risorse, l’Amministrazione comunale deve rivisitare tutti i diritti compensativi producendo una Variante di piano che prediliga la densificazione, anziché aumentare la quantità di superficie edificata nelle aree periferiche della città, che oltre a causare nuovo consumo di suolo agricolo produce una richiesta di investimenti su servizi e infrastrutture che le casse del Comune non possono più sopportare. Occorre quindi che gli organi istituzionali (Governo, Regione, Soprintendenze), rivedano la loro politica vincolistica a favore della Riqualificazione e della Rigenerazione urbana, della Tutela ambientale, della Salvaguardia dell’agricoltura. In alternativa c’è la strada della variante al PRG ed alle Norme Tecniche di Attuazione che però deve essere motivata con chiarezza e fondata sulla necessità di perseguire superiori interessi generali e di pubblica utilità. Dalle analisi prodotte emerge il dato essenziale che “diritti edificatori e compensazioni” non sono sanciti da nessuna Legge nazionale e/o regionale, ma sono derivati da una precisa scelta politica. E se oggi il problema costituito da un esagerato dimensionamento del PRG, da una popolazione che non cresce oramai da molti anni e da una forte decrescita economica, è figlio di quella scelta politica, non c’è dubbio che tocca alla Politica trovare soluzioni, anche con misure “straordinarie”, ad una situazione che straordinaria lo è già da molto tempo. Ora è necessario decretare la fine dell’espansione della città e contestualmente aprire una nuova fase di governo del territorio basata sulla priorità, sull’equità e sulla qualità degli interessi collettivi.
Per quanto riguarda invece le deroghe, l’articolo 14 D.P.R. 380/2001 prevede i limiti tassativi entro i quali è applicabile il Permesso di costruire, in deroga alla normativa urbanistica vigente, istituto di carattere eccezionale giustificato dalla necessità di soddisfare esigenze straordinarie rispetto agli interessi primari garantiti dalla disciplina urbanistica generale. Quindi è uno strumento per recuperare e riqualificare aree dismesse e parti importanti delle aree urbane, concepito per interventi con finalità di interesse pubblico (diversamente l’istituto della deroga non sarebbe utilizzabile), ed è rilasciato esclusivamente previa deliberazione del Consiglio comunale. Inoltre, la deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare solo i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati dettati dalle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi. Strumenti urbanistici che nelle aree dismesse da ristrutturare e da recuperare, all’interno della città, sono quelli relativi ai Programmi integrati, ai Programmi di recupero urbano ed ai nuclei di edilizia ex abusiva. Ma è proprio in questi contesti che occorre rivedere tutta la disciplina dell’edificabilità aggiuntiva e della possibilità di costruire in deroga agli strumenti urbanistici. Perché dietro lo strumento delle deroghe e degli accordi di programma si nascondono, e si sono nascoste in passato, le possibilità di ingenti incrementi di cubature, ben superiori a quelle delle compensazioni, non giustificate dalla necessità della riqualificazione,

5. IL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Il tema patrimoniale gioca un ruolo chiave perché il Comune di Roma è un proprietario sciatto e poco interessato all’enorme patrimonio immobiliare ed oltretutto è incapace sia di gestirlo che di valorizzarlo. Lascia in abbandono decine di ettari che vengono regolarmente occupati, aprendo la strada a future usucapioni ma, sulle aree pregiate, interne al sistema ambientale, non è stato in grado di immaginare una gestione alternativa a quella dell’affido al Servizio Giardini. Intanto nella città si costituiscono cooperative di giovani agricoltori e associazioni per gli orti urbani che rivendicano terra da coltivare e il dibattito sull’agricoltura multifunzionale nelle aree periurbane è diventato centrale in tutte le città europee. Per non parlare di quell’enorme patrimonio non residenziale che il più delle volte giace in uno stato di abbandono da anni (Palazzo Rivaldi ai Fori, Palazzo del Governo vecchio, i Forti ardeatino e Monte antenne, l’Arsenale pontificio) in attesa di essere recuperato e riconsegnato alla città. In un’ottica di Riqualificazione è fondamentale mettere in campo questo patrimonio pubblico, non per fare cassa tramite la vendita, ma per rivitalizzarlo con nuove forme di concessione durature nel tempo e che sappiano sviluppare attività economiche solide e innovative. Certamente non è più possibile immaginare il riuso del dismesso a totale carico dell’Amministrazione pubblica, ma è necessaria la compartecipazione del privato, sia esso impresa che associazionismo diffuso, abbinando il recupero della città allo sviluppo di una nuova imprenditoria culturale, turistico e ricettiva, legata anche al sociale, al tempo libero, ai servizi, alle nuove tecnologie ed alla creatività. Anche il patrimonio abitativo del Comune deve essere riorganizzato e gestito con efficienza tramite il recupero dell’esistente e le attuazioni urbanistiche previste dal Piano, dove un ruolo fondamentale giocherà proprio la capacità di attivare all’interno degli ambiti delle aree dismesse, un Housing sociale, a favore dei ceti medio-bassi, degli studenti, delle giovani coppie, dei fuorisede. Di conseguenza non può essere più procrastinabile l’avvio di un censimento dei beni pubblici e l’elaborazione di una mappa dei terreni e degli edifici di proprietà comunale, provinciale e regionale presenti nell’area di Roma Metropolitana, per poter quantificare la dimensione del patrimonio pubblico inutilizzato e inaugurare una nuova gestione, più trasparente e all’ insegna dell’interesse collettivo.


2 Commenti a “Regole per un nuovo sviluppo urbanistico di Roma metropolitana”

  1. Giulio Paolo Calcaprina scrive:

    E’ possibile seguire la confrenza in streaming al seguente indirizzo: http://new.livestream.com/accounts/3656710?query=rete150k&cat=account
    RICORDO CHE PER SEGUIRE LO STREAMING E’ NECESSARIO CREARE UN ACCOUNT A LIVESTREAM. Basta un indirizzo di posta elettronica (o l’account di Facebook) e mettere una password.

  2. Alessandra scrive:

    L’Area Metropolitana di Roma è stata abbandonata a se stessa dalle Istituzioni per troppo tempo.

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