Elezioni romane – promemoria per i candidati

9 maggio 2013

Su Linkiesta è apparsa questa interessante analisi di Christian Raimo (*) che, in vista delle elezioni del sindaco di Roma, richiama l’attenzione sui nodi cruciali legati all’amministrazione della Capitale.

L’articolo di Raimo evidenzia bene alcune delle maggiori criticità di Roma, ne cito alcune:
– incapacità di pianificazione organica del territorio e gestione emergenziale della città;
– abusivismo urbano;
– carenza cronica della viabilità pubblica e preponderanza di viabilità privata;
– sudditanza nei confronti della grande impresa speculativa immobiliare nella determinazione delle scelte di pianificazione;

Aggiungo: utilizzo improprio degli oneri di concessione come leva di di finanziamento sia per esigenze di pareggio di bilancio, sia per l’attuazione di interventi urbani.

Quest’ultima prassi è, a mio parere, il risultato indiretto della norma che consente di utilizzare gli oneri di urbanizzazione per finanziare la spesa corrente (norma bypartisan introdotta da Prodi e reiterata da Berlusconi/Tremonti). Questa possibilità, associata all’abolizione dell’IMU (che ha sottratto 4 miliardi alle casse dei comuni) ha spinto sempre di più le amministrazioni (non solo quella romana) a ricercare le risorse economiche per finanziare le attività correnti (e straordinarie) utilizzando il terreno urbano come cassa; Permessi a Costruire rilasciati con il fine specifico di recuperare fondi sia per sostenere la spesa corrente che per le più svariate operazioni di sviluppo urbano (ricordiamo la proposta del Gran Premio di Formula 1).

Il tutto a discapito di una pianificazione generale del territorio che consenta di capire fino in fondo (e senza condizionamenti speculativi) quali siano le reali esigenze di sviluppo urbano della città e quali i modelli di funzionamento del sistema territoriale.

Un meccanismo perverso che spinge le amministrazioni a consumare suolo anche quando in realtà non ce ne sarebbe bisogno.
Per dirne una: c’è realmente bisogno di nuove abitazioni in una città che da anni ha una popolazione costante (e non si prevedono sviluppi futuri)?

Proviamo a capire come funziona questo meccanismo perverso:
– il sindaco Taldeitali deve realizzare l’opera X ma non ha i soldi per farlo (in parte anche perché gli manca l’introito dell’IMU);
– il sindaco si accorda con il privato Y che si impegna a realizzare l’opera e in cambio ottiene che il terreno Beta, a destinazione agricola, diventi edificabile (destinazione residenziale)
– il privato Y ha già realizzato un bel guadagno: secondo i valori agricoli medi della provincia di Roma un terreno a destinazione orto ha un valore di 42.000 €/Ha  (=4,2 €/mq) mentre il valore di mercato di un immobile residenziale in zona suburbana (zona Fiumicino/Portuense) è al minimo di 2.500 €/mq;
–  con un indice di fabbricabilità pari a 1 (1 mq costruito per ogni mq di terreno edificabile) detraendo il costo di costruzione (1.000 €/mq), le tasse, gli utili e le spese del costruttore possiamo ottenere un valore di mercato (del solo terreno) che può tranquillamente superare i 300€/mq di terreno (70 volte maggiore dei 4,2 €/mq iniziali);
– il privato Y, solo cambiando la destinazione d’uso di un terreno di 10.000 mq, ha già realizzato una plusvalenza di circa 3 milioni (l’equivalente di circa 4 asili nido);
– si firma l’accordo; il privato realizzerà anche le urbanizzazioni primarie, ottenendo quindi uno sconto sugli oneri di concessione; le strade, le fogne e i giardini una volta realizzati saranno ceduti al comune;
– il sindaco quindi non dovrà realizzare strade e parchi (relativi alla lottizzazione); ma alla fine del percorso si ritroverà l’onere della loro gestione;
– il privato Y quindi costruisce nuove residenze (che sono le più redditizie), ma lo fa indipendentemente dalla reale necessità di nuove abitazioni; il comune di Roma, per esempio ha una popolazione quasi invariata da molti anni; chi comprerà ed occuperà le nuove case?
– il privato non si preoccupa di questo; spende circa 1.000 €/mq per costruire (quando va bene) e rivende (mediamente) a 3.000 €/mq; quindi è sufficiente che venda un terzo del costruito per essere in sicurezza, mentre per l’invenduto può permettersi di aspettare; questo aspetto ha un risvolto interessante, sostiene il valore degli immobili; così, nonostante vi sia una offerta potenzialmente ampia di immobili a fronte di scarsa richiesta, il valore rimane relativamente costante;
– in aree come Roma vi è molta compravendita a fini speculativi, per cui sia i singoli che gli investitori più istituzionali tendono a sostenere la domanda, almeno finché le congiunture non fanno esplodere la bolla;
– tornando a Roma, il numero di abitanti non è cresciuto; questo significa che sostanzialmente chi ha comprato le nuove abitazioni (persone che possono permettersi 300.000 per 100 mq e che poi si lamentano se ne pagano 600 di IMU) ne sta lasciando vuote altre in altre parti della città; a Roma si stimano 250.000 appartamenti vuoti;
– gli accordi tra il sindaco e il privato favoriscono la tendenza alla dispersione urbana; lo stesso numero di abitanti che prima era distribuito su aree più concentrate, ora si distribuisce su una superficie più ampia; inoltre la localizzazione delle nuove residenze non dipende da scelte precise dell’amministrazione (che magari avrebbe potuto individuare della zone già parzialmente urbanizzate e ottimizzare gli investimenti), ma dalla posizione dei terreni di proprietà del privato Y che quindi finisce con il determinare pesantemente le scelte dell’amministrazione, di certo non curandosi dell’interesse collettivo;
– questo si traduce in maggiori costi ordinari per l’amministrazione (che deve gestire e manutenere più strade, più infrastrutture primarie del necessario) e nella necessità di realizzare nuove opere (ad esempio nuovi asili, nuove biblioteche, nuove chiese) che devono coprire maggiori porzioni di città;
– queste nuove opere non le può realizzare tutte il privato (che come ricorderete si è già impegnato a realizzare altre opere pubbliche); sicuramente avrà realizzato le infrastrutture primarie (strade e giardini), ma in genere si limita a questo; buona parte delle nuove opere saranno comunque, di nuovo a carico del sindaco, che dovrà trovare il modo di recuperare ulteriori risorse per le maggiori spese ordinarie.
– alla fine del processo l’amministrazione si ritrova con la stessa necessità di risorse iniziali, con una città che funziona peggio di prima (perché più dispersa) e più costosa; grazie all’esenzione dell’IMU non potrà contare su un costante flusso di cassa; i trasporti pubblici dovranno coprire maggiori aree, ci saranno più alberi da potare, erba da tagliare, vigilanza da garantire, ecc.;
– i cittadini, che nel frattempo hanno comprato casa nelle nuove residenze, cominceranno a reclamare i servizi (chiese, scuole, negozi, infrastrutture, trasporti, uffici pubblici, ecc.); si lamenteranno perché le strade sono piene di buche, vorranno parchi e giardini ben curati, fermate del tram sotto casa, minore traffico sulle strade, ecc.: “dov’è il sindaco! cosa combina!”;
– nel frattempo l’opera X è stata avviata, ma siccome il progetto iniziale era un semplice schema di massima, nello sviluppo esecutivo invece di costare TOT è finita per costare 3volteTOT (d’altronde per risparmiare sulla progettazione mica si poteva affidare un incarico intero al progettista); la differenza la deve mettere il comune (come da accordo iniziale), altrimenti si rischia di non avere nemmeno realizzata l’opera per cui si è messo in atto tutto il meccanismo;
– il povero sindaco, preoccupato per la sua rielezione, a questo punto non potrà fare altro che cercare nuove risorse per finanziare le nuove esigenze (sia quelle di completamento dell’opera X che quelle di gestione ordinaria e straordinaria); dove le troverà? ma certo! c’è l’altro privato W con il terreno Gamma che potrebbe fare tutto in cambio di un bel cambio di destinazione d’uso…..

Questo ciclo, in realtà non deve necessariamente essere visto in maniera così negativa. Non vi sarebbe nulla di male a ricorrere all’aiuto del privato per determinati interventi da realizzare in maniera integrata; a condizione che il Sindaco si trovi in una posizione di forza nei confronti del privato, che possa incidere sulle scelte di pianificazione senza subire il condizionamento dell’investitore e che vi sia una maggiore consapevolezza delle conseguenze degli interventi sui costi di gestione e sul funzionamento generale della macchina urbana. E’ anche utile che vi sia maggiore trasparenza nelle plusvalenze generate dagli accordi tra pubblico e privato (che vantaggi ottiene l’investitore? quanto restituisce alla collettività?).

Inoltre è necessario tenere sempre a mente che il territorio è una risorsa limitata; quanto ancora può svilupparsi una città la cui economia si regge sulla costruzione di immobili al cui interno non si svolge nessuna attività che non sia produttiva? quanto può reggere una sistema speculativo che si basa solo sulla vendita e cessione di terreno?

Per questo mi permetto di proporre al futuro sindaco un piccolo promemoria di poche semplici buone pratiche che possano aiutarlo ad affrontare il difficile compito che lo aspetta:

– dare la massima importanza a tutte le attività di pianificazione e progettazione; chi ha in mano il progetto, ha in mano la possibilità di decidere sulle scelte concrete;
– affidare la progettazione (e la pianificazione) a figure estranee all’investitore (se il privato Y sviluppa il progetto, questo necessariamente risponderà prima alle sue esigenze e poi forse a quelle dell’amministrazione); se si lascia questo strumento di governo in mano all’impresa si rischia di perdere il controllo della gestione degli interventi; abbandonare la prassi degli appalti integrati;
– dare la priorità al recupero e riuso urbano del preesistente (riducendo al minimo i cambi di destinazione per aree agricole); è abbastanza ovvio, ma prima di ampliare una città, è buona norma cercare di sfruttare al meglio quello che si ha già.
– dare la priorità a programmi di sviluppo urbano che favoriscano la creazione di posti di lavoro permanenti e indipendenti dalla speculazione edilizia; prima di pensare alle residenze, occorre pensare alle attività produttive, magari produttive culturali (come l’industria cinematografica);
– rigoroso rispetto delle regole (cessando la prassi delle deroghe e lavorando per avere normative ordinarie funzionanti e funzionali); se una cosa non è percorribile per le vie ordinarie occorre lavorare per sciogliere i vincoli burocratici, non per aggirarli; in questa maniera si getteranno le basi per essere più efficienti negli interventi successivi; in questa maniera si aprirà la possibilità di aprire anche ad altri investitori (quelli che non hanno accesso privilegiato ai meandri della burocrazia);
– dialogo non subalterno con la grande speculazione; non si tratta di demonizzare la speculazione, ma di governarla pilotando interessi privati in maniera da trarne beneficio per tutti; un dialogo, manco a dirlo da condurre in totale trasparenza;
– dialogo reale e non populista, con la popolazione; si chiama partecipazione, sia ascoltano le esigenze dei cittadini, si valutano le alternative, poi si prendono le decisioni; in questa maniera si crea anche il consenso; evitare il processo inverso, prima si prendono le decisioni e poi si cerca di convincere il popolo…..;
– fare cultura a partire dalla costruzione urbana della città; la città è cultura; ogni volta che si trasforma una città, è un’occasione per renderla migliore e per dargli una forma significativa; in questo modo si fa anche cultura; la cultura significa sviluppo, turismo, ecc.; lasciare la città in mano all’edilizia, può sembrare più conveniente, ma alla lunga non crea sviluppo; una città che rinuncia a darsi una forma è una città morta in partenza;
– non avere paura di sostenere la tassazione delle rendite passive (tipo IMU); le tasse sono antipatiche ma se se le si finalizzano chiaramente, diventano un poco più sopportabili; se aiutano a creare sviluppo è anche meglio; se occorre ridurre le tasse meglio ridurle ai settori produttivi; in questo modo si creerà sviluppo, lo sviluppo farà aumentare gli stipendi, con gli stipendi si pagherà anche l’IMU.

Poche cose, semplici per impostare un lavoro difficile, ma necessario.

Buon lavoro, futuro sindaco.

(*) NOTA – Al punto 4 viene citata l’occupazione di Carte in Regola (senza tuttavia nominare la rete di cui anche Amate L’Architettura fa parte). Purtroppo, contrariamente a quanto detto nell’articolo, l’opposizione consiliare è risultata tutt’altro che strenua e anzi in molti casi quasi connivente; non poteva che essere così visto che molte delle 64 delibere avevano origine dalle precedenti amministrazioni.


Lascia un Commento